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Come avviene il passaggio di proprietà dell’immobile acquistato?

La modalità più tutelante per l’acquirente prevede l’utilizzo di una Title Company avente funzione simile a quella del nostro notaio. Questa garantisce la piena libertà dell’immobile da pesi, vincoli e gravami oltre che il buon esito del passaggio di proprietà.

 

Quali sono le spese extra al costo dell’immobile nel momento dell’acquisto?

Va considerato circa un 2% di spese extra divise tra costi della Title company, costo dell’assicurazione sul titolo immobiliare e tasse di registro. Questi sono i costi per effettuare il passaggio di proprietà nella modalità più tutelante per l’acquirente.

 

Quanto tempo è necessario per l’effettivo passaggio di proprietà?

In genere la procedura richiede circa di 15 giorni, il tutto verificabile anche nei siti della contea.

 

Una volta acquistato l’immobile, quanto pesano le tasse?

Una proprietà ha due costi:

  • Property tax (la nostra IMU / TASI) che varia da 1% a 2% del valore catastale dell’immobile (generalmente un 35/40% in meno del valore attuale di mercato). Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online;
  • HOA (spese condominiali) che comprendono la polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto.

 

Gli appartamenti vengono affittati arredati?

Gli appartamenti o single family vengono affittati generalmente solo con cucina. Quelli arredati in genere sono per affitti brevi, per 6 mesi o mensilmente laddove viene consentito dal condominio e dal comune.

 

Sì, ma io vivo in Italia, chi controlla che venga pagato l’affitto e che l’immobile non venga danneggiato?

Il nostro partner che si occupa del property management provvede a tutta una serie di attività:

  • ad effettuare un’indagine di mercato per trovare il canone di affitto da richiedere;
  • alla ricerca di un inquilino (tenant) con buone referenze, che verranno vagliate facendo uno screening accurato (criminal e credit report);
  • all’incasso dei canoni di affitto, e in caso di insolvenza ad avviare le pratiche di sfratto (eviction);
  • alla verifica periodica dello stato d’uso dell’appartamento;
  • alla manutenzione ordinaria e alle eventuali riparazioni;
  • al pagamento delle spese condominiali, delle tasse e interveniamo in caso di problematiche;
  • ad un report semestrale.

 

E quanto costa questo servizio di property management?

Questo costo varia dal 10% al 12% dell’affitto ed è standard negli USA. Corrisponde, nel complesso, a circa una mensilità.

 

Che durata hanno i contratti di affitto?

I contratti possono avere durata variabile; in genere gli immobili che proponiamo ad uso investimento sono locati per il periodo di 1 anno; questo vuol dire che l’inquilino se vuole può restare, ma il vantaggio è che ogni anno , volendo, verranno rinegoziati i termini del contratto.

Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in quanto la crisi aveva ridotto i prezzi di acquisto delle case come quelli degli affitti, quindi i prezzi degli affitti sono in aumento e questo garantirà al proprietario una sempre maggiore resa netta.

 

Se un inquilino non paga l’affitto cosa succede?

Generalmente il proprietario viene tutelato da un deposito cauzionale di 2 mensilità (security deposit e last month) e da un canone di affitto anticipato.

Entro il 5 di ogni mese l’inquilino deve provvedere al pagamento dell’affitto, pena il pagamento di una penale (late fee) di 50/75 dollari.

Se il pagamento non viene ricevuto si invia all’inquilino una lettera di termine (3 days notice), che impone il pagamento entro 3 giorni, o si procederà ad avviare la pratica di sfratto (eviction).

Se anche la 3 days notice non porta risultati si procede alla pratica di eviction con un avvvocato. Questa procedura consente, in 20/40 giorni, di ottenere l’autorizzazione da parte del tribunale a procedere allo sfratto.

Se l’inquilino non sgombera spontaneamente lo sceriffo provvede allo sgombero coatto, recandosi personalmente con due assistenti all’appartamento dove costringerà l’inquilino ad uscire e autorizzerà il Property Manager a sostituire la serratura. Questa pratica di sfratto avviene in meno di un’ora.

Una eviction è molto temuta dagli inquilini perché rovina il loro credito, cosa che negli USA rende difficile qualsiasi acquisto e quasi impossibile ottenere un altro appartamento in affitto.

Tutti i costi sostenuti saranno addebitati all’inquilino moroso come pure i danni che questo dovesse aver causato all’immobile o al suo arredo, trattenendoli dal deposito cauzionale.

 

Chi si occupa della futura rivendita dell’immobile?

Noi di Alliance Florida Investment seguiremo IN LOCO totalmente questo aspetto, concordando l’onorario di caso in caso.

 

Quali sono i patti tra USA e Italia a livello fiscale?

L’Italia e gli Stati Uniti hanno un trattato che evita la doppia tassazione (sia dall’Italia che dall’America). Per maggiori informazioni mettiamo a disposizione un servizio di consulenza fiscale e legale che può consigliare e seguire il cliente studiando la strategia di acquisto migliore a seconda dei casi.